Prix de l’immobilier dans les grandes villes françaises : Paris, Lyon, Marseille

3 566 €/m² en France : ce que cache vraiment cette moyenne

Ce chiffre national, vous le retrouvez partout. Soyons clairs : il ne vous servira à rien pour estimer votre bien. C’est une moyenne de tout le territoire, du studio parisien à la ferme corrézienne. Autant comparer des pommes et des tracteurs.

Les appartements affichent un prix médian de 4 024 €/m², soit 34% de plus que les maisons (3 011 €/m²). Cette différence s’explique par la localisation : les appartements se concentrent dans les zones urbaines tendues, les maisons en périphérie ou en zones rurales. Selon les données Notaires de France janvier 2026, l’évolution annuelle projetée atteint +1,4% pour les appartements et +0,4% pour les maisons.

Ce qui me frappe toujours dans ces statistiques, c’est l’écart entre la donnée brute et ce que vivent mes clients. Comptez environ 945 000 transactions sur 12 mois glissants à fin décembre 2025. Le marché respire à nouveau après deux années de correction. Mais ces 945 000 ventes concernent des biens aux prix extrêmement dispersés.

Dans mes analyses régulières du marché des grandes métropoles, je constate que l’erreur la plus fréquente est de comparer son bien à la moyenne nationale. Un appartement dans le 6e arrondissement de Paris n’a rien à voir avec un bien dans le 19e. L’écart peut dépasser 50% entre l’estimation amateur et le prix réel. Ce constat est limité aux grandes métropoles et varie selon les micro-marchés locaux.

Paris, Lyon, Marseille : le match des prix au m² en 2026

Voici le comparatif que vous attendez. J’ai compilé les données de marché février 2026 pour les trois métropoles principales. Attention : ces moyennes masquent des écarts considérables selon les quartiers.

Paris : 9 771 €/m² en moyenne, mais où exactement ?

La capitale affiche le prix le plus élevé. Évidence. Ce qui l’est moins : la fourchette réelle s’étend de 6 565 € à plus de 16 300 €/m² selon les arrondissements. Le 6e et le 7e dépassent régulièrement les 14 000 €. Le 19e et le 20e tournent autour de 7 500 €. Selon les statistiques INSEE prix immobilier T1 2025, les prix parisiens repartent à la hausse après six trimestres de baisse.

Mon conseil pour Paris : oubliez la moyenne ville. Raisonnez en micro-quartier. Un bien rue de Rennes ne vaut pas la même chose qu’un bien rue de Belleville, même à surface égale.

Lyon : la métropole qui rattrape la capitale

Lyon affiche 4 593 €/m² en moyenne. La dynamique impressionne : +1,7% sur un an, la plus forte hausse des trois métropoles. La Presqu’île et le 6e arrondissement dépassent 6 000 €/m². Villeurbanne et le 8e restent plus accessibles, autour de 3 500 €.

Je me souviens de Marc et Sophie, un couple de Nantais que j’ai conseillé sur leur projet d’investissement locatif à Lyon. Ils cherchaient un studio près de la Part-Dieu pour de la location étudiante. Leur budget était calculé sur la moyenne lyonnaise (4 200 €/m² à l’époque). Sauf que le secteur Part-Dieu affichait plutôt 5 100 €/m². Résultat : trois offres refusées car trop basses, quatre mois de frustration. Ils ont fini par se réorienter vers Villeurbanne. Le rendement locatif s’est avéré légèrement supérieur, mais l’emplacement moins central. Les moyennes ville sont trompeuses. Il faut toujours raisonner en prix quartier.

Marseille : le marché à deux vitesses

Marseille reste la plus accessible des trois avec 3 725 €/m². Franchement, cette moyenne cache deux marchés distincts. Le littoral sud (Endoume, Roucas Blanc) dépasse 5 000 €/m². Les quartiers nord stagnent autour de 2 000 €. L’écart dépasse 100%. Aucune autre grande ville française ne présente une telle disparité interne.

Le Vieux-Port et ses environs se situent dans la moyenne haute, autour de 4 200 €/m². La Joliette, en pleine mutation, attire les investisseurs avec des prix encore modérés mais une valorisation attendue.

RealAdvisor : estimer son bien en 3 minutes grâce à l’IA

Connaître les moyennes de prix ne suffit pas. Pour vendre ou acheter au bon prix, vous avez besoin d’une estimation personnalisée de votre bien. C’est précisément ce que propose RealAdvisor avec son outil d’estimation par intelligence artificielle.

Le fonctionnement reste simple. Vous renseignez les caractéristiques de votre bien : adresse, surface, nombre de pièces, étage, état général. L’algorithme RealAdvisor croise ces informations avec sa base de données actualisée et génère une estimation en 3 minutes. Sans déplacement, sans engagement.

L’outil affiche une fourchette de prix cohérente avec le marché actuel, basée sur les mêmes données que celles utilisées par les professionnels. Pour les propriétaires qui préparent une vente, cette première estimation permet de calibrer ses attentes avant de rencontrer des agents immobiliers.

Pourquoi les prix varient autant d’un quartier à l’autre

Les écarts que j’observe au quotidien dépassent souvent 50% au sein d’une même ville. Pas étonnant que les estimations amateurs ratent leur cible. Plusieurs facteurs affectant les prix immobiliers expliquent ces variations.

Sur le terrain, la réalité des négociations montre un écart de -5% à -8% entre prix affiché et prix de transaction dans les marchés moyennement tendus. À Paris, les marges de négociation restent plus faibles. À Marseille nord, elles peuvent dépasser 10%.

Selon le dispositif Relance Logement du gouvernement présenté en janvier 2026, l’objectif reste d’atteindre 400 000 logements construits par an. Cette politique pourrait à terme influencer l’équilibre offre-demande, surtout dans les zones tendues.

Vos questions sur les prix immobiliers 2026